La Cour de cassation a confirmé que la création d’une obligation légale nouvelle à la charge du bailleur, intervenue au cours du bail expiré, peut constituer un élément justifiant le déplafonnement du loyer lors de son renouvellement. Un arrêt du 23 janvier 2025 (n° 23-14.887) précise l’application de ce principe en lien avec l’assurance obligatoire du copropriétaire non-occupant.

Un nouvel impératif légal pris en compte

L’affaire portait sur le renouvellement d’un bail commercial, accepté par les bailleurs qui demandaient néanmoins un loyer déplafonné. En cause : une charge nouvelle introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014, imposant aux copropriétaires non-occupants de souscrire une assurance de responsabilité civile. Cette dépense, devenue obligatoire au cours du bail expiré, avait entraîné une baisse du revenu locatif. La locataire contestait cette prise en compte, estimant que l’assurance avait été volontairement souscrite auparavant et ne constituait donc pas une nouveauté justifiant une revalorisation.

La reconnaissance d’une charge légale significative

La Cour de cassation rejette cet argument et valide la décision de la cour d’appel : l’obligation, bien que précédemment assumée volontairement, est devenue légale en 2014. Elle doit donc être considérée comme une modification substantielle des conditions économiques du bail expiré. Cette évolution justifie pleinement, selon les juges, l’application du mécanisme de déplafonnement prévu à l’article L. 145-34 du Code de commerce. Une baisse de 27,97 % du revenu locatif avait d’ailleurs été constatée, renforçant le caractère significatif de cette modification.

Une illustration élargie des charges déplafonnantes

Jusqu’ici, les obligations légales évoquées en matière de déplafonnement concernaient principalement des impôts ou des travaux imposés. Cette décision étend le champ des charges pertinentes en y incluant une nouvelle catégorie : les obligations assurantielles nées de l’évolution de la législation, indépendamment de toute décision antérieure du bailleur. Elle confirme une jurisprudence soucieuse de préserver l’équilibre économique du contrat de bail commercial face aux nouvelles contraintes légales.
 
Avec cet arrêt, la Cour de cassation affirme que toute charge nouvelle légalement imposée au bailleur pendant le bail expiré peut justifier un déplafonnement du loyer renouvelé. Une clarification importante pour les propriétaires et locataires commerciaux, qui devront désormais intégrer les évolutions législatives dans leur stratégie locative et leur négociation de renouvellement de bail.
 
Référence : Cass. 3e civ., 23 janv. 2025, n° 23-14.887, B